容積率是項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。對(duì)于當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，容積率的高低影響著土地的價(jià)格；對(duì)于建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。該指標(biāo)對(duì)不管是對(duì)當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)單位、住戶都是非常關(guān)注的，現(xiàn)就容積率談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

一、容積率確定建筑形態(tài)：一般來(lái)說(shuō)，容積率聯(lián)排別墅為0.4-0.7,6層以下多層住宅為0.8-1.2,11層小高層住宅為1.5-2.0,18層高層住宅為1.8-2.5,19層以上住宅為2.4-4.5,但是小區(qū)來(lái)說(shuō)并不不會(huì)只有一個(gè)建筑形式，穿插中不同的建筑單體個(gè)性，山南的市級(jí)公租房批準(zhǔn)容積率為3.0，全部為26-30層高層建筑。中鐵南山院批準(zhǔn)容積率為1.5，建設(shè)有15層的高層及小高層和多層。

二、淮南市關(guān)于容積率的規(guī)定： 2017年淮南市控規(guī)通則規(guī)定，建筑筑高度小于等于27米，最高容積率為1.0-1.6，建筑高度大于27米的，最高容積率為2.5.根據(jù)理解，淮南市的最高容積率為2.5。（地上高度超過(guò)100米的面積不計(jì)容）。2018年淮南市為提升山南新區(qū)城市品質(zhì)，營(yíng)造宜居環(huán)境，山南新區(qū)范圍內(nèi)凡未出讓的建設(shè)用地商住綜合用地容積率不得大于2.5，居住用地容積率不得大于2.2。

三、容積率高低的影響：

 住宅的銷售收入價(jià)格由土地成本、建筑成本、銷售費(fèi)用、前期費(fèi)用、公建及配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)及一定的利潤(rùn)組成。容積率影響建筑面積，影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售收入。

高容積率：在一般情況下，意味著住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)房子建得多，居住人口密度大，對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、電梯、消防通道等形成較大壓力，會(huì)降低住宅舒適度，但是住宅的建筑成本會(huì)增加，銷售單價(jià)反而下降。

  低容積率：采用的建筑形態(tài)一般來(lái)說(shuō)多層和小高層居多，住宅品質(zhì)高，同時(shí)小區(qū)為住戶提供的公共配套設(shè)施的停車位、綠化、健身器材會(huì)變多。建筑成本會(huì)降低，銷售單價(jià)會(huì)上漲。

總之，如何選擇在住宅項(xiàng)目中選擇合適容積率，建設(shè)不同的建筑形態(tài)，最終需要綜合整個(gè)城市對(duì)該區(qū)域的住宅需求，周邊配套設(shè)施、建筑成本、銷售預(yù)期等進(jìn)行綜合確定。

陸萬(wàn)強(qiáng)